万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋俄罗斯乌克兰什么时候结束战争丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán俄罗斯乌克兰什么时候结束战争)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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